对话浩华刘桂彤：存量时代，酒店的钱该往哪儿投？

浩华与厚海这些年做的，是把行业里那些说不清的"感觉"，变成能比较、能追踪、能拿去做决策的东西：连续出版二十三年的《中国饭店业务统计》，连续举办十五年的CHAT论坛，以及覆盖城市（cMVI）、商圈（aMVI）、物业（pMVI）三级的市场价值指数体系。它正在被越来越多业主、品牌方和投资机构，当作一笔交易、一次翻牌、一轮改造的起点。

这一次，我们就顺着这套体系，和刘桂彤一起，从城市一路走到物业，把"投不投、投哪里、怎么投"拆开来看。

本期将聊些什么？

Q 深圳一年进位两名，哈尔滨一年掉了八名——未来，该押哪座城？

深圳靠港人北上和科技商务需求冲进前三，2025年五星级酒店RevPAR约780元、人房比0.87、人均创收52.2万元；哈尔滨则从冰雪热形成的高基数上回落八位；新疆喀什五年间客房量从7,000余间增至超27,000间，而西安、昆明、贵阳在2026年城市市场价值榜单上分别回落2位。同一份榜单里，有的上升有的坠落。投资热度是一个"双刃"指标——热钱涌入的地方，往往也是供给最先把利润吃掉的地方。看城市，到底该看什么？

Q 同一个城市，为什么隔壁那家活得比我好？

上海20个主要商圈，供给规模与价格深度交叉出的价值结构完全不同；武汉富力威斯汀2026年4月以约3.76亿元拍卖成交，折合每间客房约123万元，对应资本化率7%—8%。城市选对了，商圈选错了，一样白搭。从cMVI到aMVI再到pMVI，价值是怎么一层层被筛掉的？一个运营了15年的老物业，凭什么还能被评估为"有投资吸引力的优质存量资产"？

Q 活跃品牌从2018年的425个涨到2026年的900+个，1,887家酒店换了牌子——投资人怎么挑"搭子"？

品牌数量翻倍，决策变量也在翻倍。投资人真正该看的，是品牌定位，还是已开业门店的经营成色？是会员体系的渠道贡献，还是总部在中国的组织与支持能力？国际集团和国内集团，核心竞争力究竟差在哪？洲际的Garner、万豪的博选、凯悦的嘉邻、雅高的诗铂与品睿、亚朵的见野、华住的全季大观……各家为存量准备的新品牌，打的其实是同一场仗吗？